Immobilienbewertung

WIE ENTSTEHT DER IMMOBILIENWERT?

Das grundlegende Verfahren zur Immobilienbewertung ist das Vergleichswertverfahren analog zur ImmoWertV. Der ideale Fall wäre, dass gestern ein Haus mit gleicher Größe, gleichem Baujahr, gleichen Grundstück und gleichen Zustand verkauft worden wäre. Dann wäre das Vergleichswertverfahren einfach anzuwenden. Leider ist dies nie der Fall, daher hat der Gesetzgeber vorgegeben Daten in den Gutachterausschüssen zu sammeln und diese mittels Umrechnungsfaktoren anwendbar zu machen. Ebenfalls ist für die Anwendung wichtig das genügend Kauffälle vorhanden sind, um eine entsprechende Vergleichbarkeit für die

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herzustellen. Oftmals stellen die Gutachterausschüsse diese Daten mangels Kauffällen nicht zur Verfügen. Daher bleiben noch zwei weitere Verfahren zur Ermittlung eines Verkehrswert. Das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren wird primär bei Objekten genutzt die nicht über ihre Rentierlichkeit gehandelt werden, wie Bsp. Einfamilienhäuser. Das Ertragswertverfahren dagegen bezieht als Basis die Miet- und Pachtansätze mit ein und ermittelt darüber den Wert einer Immobilie. Aufgrund der turbolenten Zeiten ist es im Moment oftmals notwendig, Objekte anders als durch ein normiertes Verfahren zu bewerten. Das Sachwertverfahren stützt sich auf Erfahrungen aus der Vergangenheit und die sogenannten Sachwertfaktoren bilden aufgrund der Entwicklungen nicht mehr den Wert ab. Daher ist die Kenntnis des lokalen Marktes absolut elementar, um die Ergebnisse anhand der realistischen Preise auf dem Markt einschätzen zu können.

WELCHE VORTEILE HAT EINE IMMOBILIENBEWERTUNG GEGENÜBER EINER ONLINE-BEWERTUNG?

Grundsätzlich gibt es sehr viele Gründe für die Wertermittlung einer Immobilie. Wenn man im Laden einkaufen geht, steht immer ein Preis am Produkt, aber was ist die eigene Immobilie wert? Wir stellen die Frage anders, würden Sie einer Software die nur so gut wie die Daten ist die sie hat, die vom lokalen Markt keinerlei Ahnung hat, da sie nur mit Angebotspreisen arbeitet die Schätzung überlassen? Angenommen die Immobilie wäre 300.000,- € wert, die Online-Bewertung schlägt Ihnen einen Wert für 270.000,- € vor! Der Verkauf findet auf der Basis statt, effektiv haben Sie 30.000,- verschenkt, weil die Online-Bewertung doch deutlich günstiger ist! Ob es sich rentiert hat müssen Sie entscheiden. Wir arbeiten grundsätzlich nach dem Vier-Augen-Prinzip und verfassen unsere Immobilienbewertungen anhand von jahrelanger Erfahrung und Marktkenntnis. Sobald Sie eine etwas komplexere Situation im Grundbuch in der Abteilung II haben, kann in den meisten Fällen keine Software mehr eine realistischen Wert schätzen. Dingliche Rechte (Wegerecht, Leitungsrecht, Nießbrauch, Grunddienstbarkeik, Vorkaufsrecht, beschränkte persönliche Dienstbarkeit) zu bewerten erfordert jahrelange Kenntnis und ist immer von Fall zu Fall unterschiedlich gestaltet. Was für eine Software auch unmöglich ist, ist die Einschätzung eines Bauschadens, Instandhaltungsrückstau oder Sanierungskosten. Damit sind können Sie nur einen Gutachter für Immobilienbewertung betrauen, da er Ihnen den exakten Wert ermitteln kann.

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• sollten Sie nutzen wenn es um den Kauf,
• den Verkauf,
• Schenkung,
• Erbschaft,
• Scheidung geht.